Todo empezó con la desaparición del fideicomiso de garantía.
Corría el año 2004, y después de un mercado inmobiliario sumamente estático y sin precios homogénos, los dueños querían valorizar en forma urgente sus inmuebles, los compradores perezosos seguían buscando el "precio de corralito", pero todavía no había un verdadero mercado.
Se estaba acomodando el sector pero existían proyectos y todo prometía un mini auge de la construcción. El fideicomiso, de uso generalizado para los negocios financieros y corporativos en los 90, se popularizaba.
Sí, pero...¿qué fideicomiso?
Recuerdo que venía gente a consultarnos para hacer proyectos "con fideicomiso", pero nadie sabía muy bien qué era eso.
Proliferaban, fideicomisos de todo tipo.
Y se hacían proyectos inmobiliarios con, fideicomisos de garantía, ordinarios, y hasta extraños híbridos de fideicomisos financieros.
Minotauros que la AFIP fue conjurando de a poco, siguiendo el hilo de Ariadna.
Siempre de fino olfato, el fisco aprendió a la par del mercado del pequeño inversor, a convivir con el fideicomiso, fuera lo que fuere, porque así se harían los proyectos inmobiliarios en un país sin crédito ni masiva inversión en plazos fijos de los desprestigiados bancos.
Y entraron al laberinto que, como Dédalo, prepararon desarrolladores y emprendedores de un sector que, emulando a los grandes del occidente capitalista, pasó a llamarse pomposamente como "Real Estate".
Ocurre que, a poco recorrer dictamenes e inspecciones la AFIP supo lo inevitable: El desarrollador medio ponía el cartel de fideicomiso a cualquier cosa con tal de evadir, eludir y evitar impuestos.
La primer sentencia de muerte fue para el fideicomiso de garantía, que con su alícuota reducida de impuesto a débitos y créditos (ese cruel asesino del cheque) algunos usaban a granel.
Impuesto a la ganancia mínima presunta, y muerte presunta del fideicomiso de garantía, que no solo decayó como instrumento de "real estate", sino que dimitió de las cada vez más escasas operaciones de M&A.
Los fideicomisos inmobiliarios pseudo-financieros desaparecieron solos: no era posible algo tan burdo, certificados de participación de un fideicomiso que no era financiero.
El mercado se fue depurando, y nos quedó el hoy standarizado, "fideicomiso ordinario de administración" con variantes en la forma de integrar a inversores y compradores.
Lo cierto es que lento pero seguro, la AFIP y en general, el Fisco, encontró al minotauro, y le dió muerte: responsable sustituto de bienes personales, impuesto a la ganancia mínima presunta, régimen informativo anual, impuesto de sellos en CABA (AGIP) e infinidad de disputas y trabas que hacen del fideicomiso inmobiliario actual prácticamente una mera sociedad anónima que nos aísla de la quiebra del fiduciario y del constructor.
Era más divertido y barato cuando había minotauros.
Hoy al final del laberinto hay un escribano con cara adusta: nos debe informar que debemos unos cuantos impuestos que carcomen una ganancia que se vuelve esquiva.
"E pur si muove."
¿Qué otra forma creíble hay de estructurar el negocio inmobiliario?
Será viejo, ciego y ya no ladra, pero el fideicomiso sigue siendo la mascota fiel del "Real Estate".
