Hoy en día es muy común encontrar la inversión inmobiliaria ofrecida a través de un fideicomiso.
Pero el término resulta esquivo, ya que engloba indistintamente, una masa heterogénea de estructuras de inversión que incluyen la figura del fideicomiso. Hay fideicomisos de garantía, fideicomisos de fiduciante y beneficiario únicos, fideicomisos "al costo", fideicomisos donde los adquirentes devienen beneficiarios, y otros donde son terceros contratantes. Fideicomisos Financieros de objeto innmobiliario. Fideicomisos de "fiduciario de paja", normalmente el propio grupo desarrollador, y de "fiduciario profesional", normalmente un banco o entidad financiera.
Pero Usted es seguramente una persona de negocios, y conoce o identifica, las conveniencias que representa el fideicomiso. No necesita enredarse en las sutilezas legales que establecen la distinción entre cada una de las sub-figuras y variaciones de la herramienta fiduciaria para entender que aísla el riesgo crediticio (y en muchos casos la performance) del sujeto proponente o “venture” que propone la inversión. (En otro post podremos discutir los ejemplos arriba señalados).
Hoy se habla de una “popularización”, “generalización” y hasta de la “bastardización” del fideicomiso en los negocios inmobiliarios.
No obstante, es la opinión de quien escribe el presente artículo, que dichos adjetivos calificativos son opinables y en todo caso el fenómeno que subyace obedece a un hecho indiscutible de la realidad que ya no puede ser soslayado: los fideicomisos son utilizados tanto en pequeños emprendimientos, como en medianos y grandes, y su grado de “pureza”, “sofisticación” y “apego” a la letra de la Ley 24.441 depende precisamente, de la escala de los emprendimientos.
Por aquello de que no conviene usar una escopeta para matar una mosca, si se nos perdona el ejemplo vulgar, es de toda lógica que no encontremos fideicomisos “puros” en edificios y otros proyectos pequeños, y que, la complejidad de la figura aumente en la medida que el emprendimiento sea de mayor envergadura.
Esta mayor o menor precariedad de las formas jurídicas empleadas para proyectos inmobiliarios, parece por regla, un fenómeno directamente proporcional al costo de estructuración que el desarrollador está dispuesto a asignar al rubro “abogados”.
Ahora bien, el fenómeno de “popularización” del fideicomiso como figura jurídica estrella para la realización de los negocios inmobiliarios, ha generado otro importante efecto "evangelizador"consistente en una gradual pero constante preocupación del Fisco por entender(lo) y extender(le) los tributos al famoso instrumento.
Este proceso que he dado en llamar el “estrechamiento del cerco” debería prender en los emprendedores e inversores más de una luz de alerta, ya que el recorte de costos legales al momento de estructurar un fideicomiso inmobiliario podría fácilmente devenir en contingencia en un abrir y cerrar de ojos, incidiendo (negativamente) en las utilidades proyectadas de unos, y la inversión de otros.
En este sentido se sugiere focalizar en los siguientes aspectos que pueden afectar al fideicomiso:
Los fideicomisos inmobiliarios deben cumplir con un régimen informativo ante la AFIP dando a conocer los datos personales de los inversores y su inversión al 31-12 de cada ejercicio. Un simple cruzamiento puede dar con tierra con una situación impositiva precaria. Muchos optan por "comprar en comisión". Ello no resuelve del todo el problema, porque donde no haya comitente, será reportado quien sea firmante.
Los fideicomisos inmobiliarios, en forma similar a las sociedades anónimas, deben realizar una retención del 3% a cuenta del impuesto a las ganancias, al momento de la entrega de la propiedad de las unidades resultantes a los beneficiarios (según criterios impositivos, por lo cual bastan boleto y posesión para tener que practicar la citada retención). Tenerlo presente al momento de ofrecer la inversión o prometer rentabilidad.
Los fideicomisos inmobiliarios, son responsables sustitutos del impuesto a los bienes personales de los beneficiarios, en forma similar a las sociedades anónimas con sus accionistas. Alguien paga por esos bienes personales, el propio fideicomiso. Para estudiar como asignar el mayor costo equitativamente, cuando hay inversores que se incorporan en distintos ejercicios fiscales.
Los fideicomisos inmobiliarios están gravados por el impuesto a la ganancia mínima presunta, circunstancia en la cual el activo del fideicomiso juega un papel fundamental a los efectos de la base del impuesto. Esto también requiere planificación, y una gimnasia al escriturar, ya que la incidencia es relevante.
Existen otros interesantes aspectos a tener en cuenta, basta señalar estos para concluir que, si bien el Fisco no “entiende del todo” el fideicomiso, tiene la suficiente astucia como para regularlo, asimilándolo a la conveniencia de sus objetivos recaudatorios, a una suerte de minotauro jurídico que navega entre la sociedad anónima, el vehículo transparente y el consorcio de inversión.
Entonces, la estructuración del fideicomiso inmobiliario deja de ser un “detalle” o un rubro más de los odiosos costos que obstaculizan la ganancia, para convertirse en una verdadera inversión para evitar problemas, o afrontarlos con preparación.
Sí, en definitiva, estoy aconsejando gastar en abogados…
