El Fideicomiso Inmobiliario Actual

Hoy en día es muy común encontrar la inversión inmobiliaria ofrecida a través de un fideicomiso.

Pero el término resulta esquivo, ya que engloba indistintamente, una masa heterogénea de estructuras de inversión que incluyen la figura del fideicomiso. Hay fideicomisos de garantía, fideicomisos de fiduciante y beneficiario únicos, fideicomisos "al costo", fideicomisos donde los adquirentes devienen beneficiarios, y otros donde son terceros contratantes. Fideicomisos Financieros de objeto innmobiliario. Fideicomisos de "fiduciario de paja", normalmente el propio grupo desarrollador, y de "fiduciario profesional", normalmente un banco o entidad financiera.

Pero Usted es seguramente una persona de negocios, y conoce o identifica, las conveniencias que representa el fideicomiso. No necesita enredarse en las sutilezas legales que establecen la distinción entre cada una de las sub-figuras y variaciones de la herramienta fiduciaria para entender que aísla el riesgo crediticio (y en muchos casos la performance) del sujeto proponente o “venture” que propone la inversión. (En otro post podremos discutir los ejemplos arriba señalados).

Hoy se habla de una “popularización”, “generalización” y hasta de la “bastardización” del fideicomiso en los negocios inmobiliarios.

No obstante, es la opinión de quien escribe el presente artículo, que dichos adjetivos calificativos son opinables y en todo caso el fenómeno que subyace obedece a un hecho indiscutible de la realidad que ya no puede ser soslayado: los fideicomisos son utilizados tanto en pequeños emprendimientos, como en medianos y grandes, y su grado de “pureza”, “sofisticación” y “apego” a la letra de la Ley 24.441 depende precisamente, de la escala de los emprendimientos.

Por aquello de que no conviene usar una escopeta para matar una mosca, si se nos perdona el ejemplo vulgar, es de toda lógica que no encontremos fideicomisos “puros” en edificios y otros proyectos pequeños, y que, la complejidad de la figura aumente en la medida que el emprendimiento sea de mayor envergadura.

Esta mayor o menor precariedad de las formas jurídicas empleadas para proyectos inmobiliarios, parece por regla, un fenómeno directamente proporcional al costo de estructuración que el desarrollador está dispuesto a asignar al rubro “abogados”.

Ahora bien, el fenómeno de “popularización” del fideicomiso como figura jurídica estrella para la realización de los negocios inmobiliarios, ha generado otro importante efecto "evangelizador"consistente en una gradual pero constante preocupación del Fisco por entender(lo) y extender(le) los tributos al famoso instrumento.

Este proceso que he dado en llamar el “estrechamiento del cerco” debería prender en los emprendedores e inversores más de una luz de alerta, ya que el recorte de costos legales al momento de estructurar un fideicomiso inmobiliario podría fácilmente devenir en contingencia en un abrir y cerrar de ojos, incidiendo (negativamente) en las utilidades proyectadas de unos, y la inversión de otros.

En este sentido se sugiere focalizar en los siguientes aspectos que pueden afectar al fideicomiso:

Los fideicomisos inmobiliarios deben cumplir con un régimen informativo ante la AFIP dando a conocer los datos personales de los inversores y su inversión al 31-12 de cada ejercicio. Un simple cruzamiento puede dar con tierra con una situación impositiva precaria. Muchos optan por "comprar en comisión". Ello no resuelve del todo el problema, porque donde no haya comitente, será reportado quien sea firmante.

Los fideicomisos inmobiliarios, en forma similar a las sociedades anónimas, deben realizar una retención del 3% a cuenta del impuesto a las ganancias, al momento de la entrega de la propiedad de las unidades resultantes a los beneficiarios (según criterios impositivos, por lo cual bastan boleto y posesión para tener que practicar la citada retención). Tenerlo presente al momento de ofrecer la inversión o prometer rentabilidad.

Los fideicomisos inmobiliarios, son responsables sustitutos del impuesto a los bienes personales de los beneficiarios, en forma similar a las sociedades anónimas con sus accionistas. Alguien paga por esos bienes personales, el propio fideicomiso. Para estudiar como asignar el mayor costo equitativamente, cuando hay inversores que se incorporan en distintos ejercicios fiscales.

Los fideicomisos inmobiliarios están gravados por el impuesto a la ganancia mínima presunta, circunstancia en la cual el activo del fideicomiso juega un papel fundamental a los efectos de la base del impuesto. Esto también requiere planificación, y una gimnasia al escriturar, ya que la incidencia es relevante.

Existen otros interesantes aspectos a tener en cuenta, basta señalar estos para concluir que, si bien el Fisco no “entiende del todo” el fideicomiso, tiene la suficiente astucia como para regularlo, asimilándolo a la conveniencia de sus objetivos recaudatorios, a una suerte de minotauro jurídico que navega entre la sociedad anónima, el vehículo transparente y el consorcio de inversión.

Entonces, la estructuración del fideicomiso inmobiliario deja de ser un “detalle” o un rubro más de los odiosos costos que obstaculizan la ganancia, para convertirse en una verdadera inversión para evitar problemas, o afrontarlos con preparación.

Sí, en definitiva, estoy aconsejando gastar en abogados…

Normativa Cambiaria: Llegó para quedarse.

Todavía puedo recordar esos agitados días de verano del 2002 (no tan calurosos como estos, pero igual de fulminantes) en que los abogados de negocios tuvimos que desempolvar viejos libros, artículos y decretos olvidados, a efectos de poder comprender lo que había pasado.
Muchos nos habíamos formado profesionalmente sin siquiera oir de "controles cambiarios". Para otros, más experimentados, la palabra ya era familiar.
Luego de un interludio de aproximadamente diez años, hoy demonizado como "los 90" durante el cual se incorporaron al derecho figuras, reglas y herramientas modernas para el mundo de los negocios, tales como el fideicomiso financiero, leasing, renting, mercado de capitales, cramdown, etc., los abogados tuvimos que reinventarnos y empezar a hablar un nuevo idioma: el de los decretos vetustos y las resoluciones y comunicaciones desprolijas, hechas a los apuros. Y esa vieja acusación hecha a los abogados, con desdén, tuvo que volverse cierta: mentíamos al explicar las normas, porque, sencillamente, las normas no se entendían.

Quiero aclarar que no me propongo en esta nota valorizar "los 90", sino simplemente señalar un hecho: A partir del retorno de los controles de cambios, la forma de regular los negocios sufrió un cambio radical, pasó de los elaborados y abultados textos inspirados por Dromi, Barra y tantos otros asesores, a los "cuasi panfletarios" y "minimalistas" textos de una nueva generación de reguladores: la de los viejos reguladores.
Como si lo hubieran hecho perfecto en el pasado, o tal vez, por pereza, comenzaron por reestablecer un viejísimo decreto, derogado hasta entonces, que obligaba a repatriar exportaciones. Así es la Argentina de predecible: Un gobierno desdice al otro. Y el siguiente al anterior, en una suerte de "eterno retorno", una decadencia siempre joven, eterna...

En fin, más allá de la necesaria dosis de humor que necesitamos los argentinos para sobrevivir esta crisis, que siempre "comienza" y siempre se "prorroga", digamos que todo indica que los controles cambiarios, uno de los vástagos de la tendencia reguladora que se inició en 2002, ha ido madurando con el tiempo, e incluso, sus textos ahora se entienden, fueron mejorados, y creemos, llegaron para quedarse.
Es así, porque en ocasión el perfeccionamiento de dicha regulación cambiaria, el llamado Mercado Unico y Libre de Cambios, fue profundamente transformado en una dinámica plataforma de información económica, cambiaria e impositiva en manos del Estado.
Sin adentrarnos en el encaje del 30%, el plazo mínimo de 1 año, las restricciones al endeudamiento externo (y al desendeudamiento!), lo concreto es que del 2005 a esta parte, el Banco Central desarrolló y perfeccionó un sistema. (Nótese de 2008 a esta parte, la esperada y lógica aparición de Comunicaciones con función de textos ordenados, pensadas para agrupar temas tales como la repatriación de activos externos, la venta de cambio a no residentes, o las normas aplicables a cierta deuda externa destinada a financiar activos no financieros, donde el caos normativo ya tal vez impedía su comprensión por los mismos reguladores).
Considerando la tendencia internacional a implementar controles contra el terrorismo, el narcotráfico y el lavado de dinero, y la propagación de esas exigencias desde el Estado hacia los actores privados de la economía, por ejemplo los bancos y las corporaciones, lo cierto es que, aunque soplen otros vientos ideológicos, dudamos que un "nuevo gobierno" si es que llegamos a tener tal cosa, prescinda de esta valiosa herramienta.
Por eso sugerimos que las empresas, incluso las PyMes, tengan o no flujo de comercio exterior o exporten servicios, pongan un ojo a las regulaciones, y dediquen tiempo a entenderlas.
Las regulaciones cambiarias, llegaron para quedarse.